Előttünk állhat a lakáspiac robbanása
Europethrob hírek ', Belföldi hírek

Beindult a motor, de még nem gurul a jármű – bár 2025 első félévében látványosan megugrott a kiadott lakásépítési engedélyek száma, az átadott otthonoké továbbra is mélyponton van. A kormányzati programok mintha életet leheltek volna az építési tervekbe, de az új lakások tömeges megjelenésére még éveket kell várni. A kereslet kezd éledezni, a fejlesztők is mozgolódnak – kérdés, hogy az ígéretes számok mögött valódi lakások is felépülnek-e, és hogy ezek mennyire lesznek elérhetők a magyar családok számára.
Ahogy arról az Index pénteken a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatközlésére hivatkozva beszámolt: miközben 2025 első félévében jelentős mértékben nőtt a kiadott építési engedélyek száma, addig a használatba vett otthonok mennyisége a tavalyi alacsony bázishoz képest is visszaesett. Valami tehát beindult a lakásépítések terén, ami jól kiolvasható az engedélyezések számából. Ennek egyik letéteményese vélhetően a 300 milliárd forintos keretösszegű Lakásépítési Tőkeprogram, a kormány deklarált szándéka ugyanis a lakáspiac keresleti oldalának stimulálása (is).

Mérsékelt teljesítmény, javuló kilátások
A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján az ingatlan.com várakozásai szerint közel 13 ezer új lakás építése kezdődhet meg a jövőben, ami 43 százalékos emelkedést jelent 2024 első félévéhez képest.

A lakásépítési piac az elmúlt időszakban mérsékelt teljesítményt mutatott, de a kilátások javulhatnak az év második felében, elsősorban a lakossági kereslet élénkülésének köszönhetően. A növekvő lakáspiaci kereslet, valamint az Otthon Start Program elindítása a fejlesztőnek is új lendületet adhat. Ahogy az is bizakodásra adhat okot, hogy 2025 júliusának végén 15 400 új építésű lakás hirdetéséből válogathattak a vevők, ami 4 százalékkal több, mint egy évvel ezelőtt

– értékelte a várható trendeket Balogh László, az ingatlanhirdetési portál vezető gazdasági szakértője. Hozzátette: az építési engedélyek kiugró növekedése annak is köszönhető, hogy a 2025 első félévében megszerzett engedélyekkel még a tavalyi OTÉK, és nem az idén életbe lépett TÉKA alapján adták ki. Sok beruházó ugyanis a költségek szempontjából a korábbi szabályokat kedvezőbbnek tartja – mondta.

Nagyon messze az ideális számtól
A lakásépítések száma továbbra is zuhanórepülésben van: a második negyedévben negyedével kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban – értékelte a KSH-adatokat Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza. „Amennyiben figyelembe vesszük, hogy évente nagyjából 30 ezer új lakás építése lenne ideális, akkor láthatjuk, hogy mennyire messze vagyunk ettől a számtól, még akkor is, ha a lakásépítéseket erős szezonalitás jellemzi, általában a negyedik negyedévben kerül átadásra a legtöbb lakás” – mutatott rá.

A tartósan alacsony építésszámnak egyaránt vannak keresleti és kínálati okai. A keresleti oldalon a lakosság rossz konjunktúraérzetét (a gazdasági helyzetet bizonytalannak érzik, így nem mernek belevágni egy ekkora projektbe), a viszonylag magas hitelkamatokat (a lakáshoz kapcsolódó hitelek kamata átlagosan 7 százalék), illetve a jövőt illető bizonytalanságot, a munkaerőpiac feszességének csökkenését érdemes kiemelni. Kínálati oldalról leginkább a rendkívüli mértékben megemelkedett építési költségek okoznak problémát, amelyek az új lakásokat sokszor megfizethetetlenné teszik – hívta fel a figyelmet Regős Gábor.

Érdemes megnézni az új lakások területi eloszlását. A lakosság továbbra is keresi a jobban prosperáló régiókat, így mindössze két olyan terület volt, ahol növekedni tudott az első félévben az új lakások száma: Pest megyében 1,0, Nyugat-Dunántúlon 5,7 százalékkal. Budapesten eközben 14,3 százalékos csökkenést mértek, aminek magyarázata a kiemelkedően magas ár, illetve az, hogy ebből az árból a fővárosban csak kisebb lakásokat lehet vásárolni, ami egy gyermekes család számára általában nem elegendő. Regős Gábor érdekességként hivatkozott arra, hogy az olyan jelentős beruházásokkal bíró vármegyékben, mint Hajdú-Bihar vagy Csongrád-Csanád jelentősebben, nagyjából a felére csökkent az épített lakások száma. A fővárosban jellemzők a nagy projektek, ezt mutatja az építkezések nagy koncentráltsága. A főváros 14,7 százalékos visszaesése egyébként még mindig a kisebbek között van: a megyei jogú városokban 34, a községekben 17 százalékkal épült kevesebb lakás az első félévben, mint egy éve, mindössze a kisebb városoknál volt minimális, 1,1 százalékos bővülés.

Kedvező adatokat is látunk, bár ez inkább a jövőre vonatkozik, vonatkozhat: a második negyedévben 61,4 százalékkal több, 7179 építési engedélyt adtak ki, így az első féléves bővülés összességében 43,0 százalék. A növekedés azonban szinte kizárólag a fővároshoz kötődik, ahol a kiadott engedélyek száma a négyszeresére nőtt, míg a megyei jogú városokban 3,3 százalékkal emelkedett, a kisebb településeken azonban csökkent. Látható tehát, hogy a fővárosban, ha van olyan kínálat, ami megfizethető, akkor annak kereslete is lesz, hiszen a gazdasági és kulturális lehetőségek miatt vonzó helyszín. A fővárosi lakhatás helyzet javulása kiemelkedő fontosságú lenne, így lényeges, hogy ezekből az engedélyekből ténylegesen lakás is legyen

– húzta alá a Gránit Alapkezelő szakértője.

Ez a megnövekedett engedélyszám a lakhatási tőkeprogrammal és az Otthon Starttal együtt elősegítheti azt, hogy előbb-utóbb bekövetkezzen a várva várt fordulat a lakásépítések tekintetében. Az Otthon Startnak akkor van igazán értelme, ha hozzájárul új lakások építéséhez, nem pedig az árakat emeli. A magas engedélyszám azt mutatja, hogy ehhez a kínálati oldal meglehet (ezt serkenti a tőkeprogram is), ehhez kapcsolódik a hitellel a kereslet – persze ettől a kettő egyensúlya még törékeny, a lakásárak csökkenő pályára biztosan nem fognak állnak, a lényeg inkább a minél kisebb árnövekedés lenne. A lakásépítések számának emelése nemcsak a GDP miatt szempontjából fontos, de a demográfiai folyamatok érdekében is kívánatos lenne.

A lakásépítések alakulását a gazdasági helyzet, a jövedelmi viszonyok befolyásolják, azonban a kedvező és kedvezőtlen folyamatok is csak jelentős késleltetéssel jelennek meg a területen, mivel a lakások felépítése a tervezéstől kezdődően hosszabb időtávot vesz igénybe – fogalmazott Molnár Dániel, a Gazdaságelemzési Központ (GFÜ) vezető elemzője. „Ebből kifolyólag a lakásépítések számának csökkenése az elmúlt évek gazdasági folyamatainak eredményeként alakult ki, az inflációs sokk és a magas kamatkörnyezet óvatosságra intette a lakásépítést tervezőket” – tette hozzá a közgazdász, aki azonban rámutatott:

a kiadott építési engedélyek alapján azonban már éles fordulat látható, viszont idő kell ahhoz, hogy ez az emelkedés az átadott lakások számában is lecsapódjon.

A kiadott lakásépítési engedélyek alapján a fellendülés ugyanakkor elsősorban a fővároshoz kötődik, de a megyei jogú városokban is érdemben több lakás építését tervezik, mint egy évvel korábban, miközben a kisebb településeken mérséklődés volt a jellemző – mondta.

„A főváros esetében látható, hogy a növekedés a lakásépítési engedélyeknél, illetve az átadott lakásokat tekintve is elsősorban néhány nagyobb projekthez kapcsolódik. Vagyis még mindig nem általános fellendülést láthatunk, az újlakáspiacot döntően a nagy fejlesztők projektjeinek elindítása, valamint megvalósulása befolyásolja” – hívta fel a figyelmet.

Az első féléves adatok alapján, az elmúlt két év tendenciáit alapul véve, 11-13 ezer új lakás átadására kerülhet sor idén. A kiadott lakásépítési engedélyek száma alapján, figyelembe véve a kormányzati intézkedéseket is, azonban a fordulat akár már az év vége felé is megkezdődhet, amit a következő években dinamikus bővülés követhet.

A kormányzati intézkedések közül a Lakhatási Tőkeprogram hatása már részben megjelenhetett az építési engedélyekben, azonban az első átadásokra, a projektek jellege miatt, csak a jövő évben kerülhet sor. A többi bejelentett intézkedés ugyanakkor közvetlenül a keresleti oldalt élénkíti.

Habár a csok plusz vagy az Otthon Start Program is felhasználható új lakás építésére, az igénybe vevők döntő része inkább használt lakás megvásárlására fordíthatja. A kereslet élénkülése ugyanakkor a fejlesztőket is arra ösztönözheti, hogy bővítsék a kínálatot, a lehető leggyorsabban elkészüljenek az új lakások. A lakásépítések számának növeléséhez rendelkezésre áll a szükséges kapacitás az építőiparban, így az várhatóan nem okozza majd a költségek emelkedését, miközben a szegmens importigénye is viszonylag alacsony, így a fellendülés a gazdaság többi ágazatába, például az iparon belül az alapanyaggyártásba, is átterjedhet, amely a gazdasági növekedésnek is lendületet adhat

– mondta Molnár Dániel.

Több ezer lakás épülhet legfeljebb 1,5 milliós négyzetméterárral
Balogh László felidézi: az Otthon Start Program 2025 júliusától nyújt kedvezményes hitelt azoknak, akik az első saját lakásukat vásárolják meg. A konstrukció akár 50 millió forintos támogatott kölcsönt is lehetővé tesz, amit legfeljebb fix 3 százalékos kamattal vehetnek igénybe. Az ingatlan.com adatai szerint 2025 júliusában az új építésű lakások átlagos négyzetméterára a községekben 906 ezer, a városokban 1,15 millió, a megyei jogú városokban pedig 1 millió forint volt. A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterára viszont már 1,6 millió forintnál jár, ami meghaladja az Otthon Start programban szereplő 1,5 milliós négyzetméterár-plafont.

Forrás, szerző: index.hu