Olyan kormányzati intézkedés jön, amely újraírhatja a lakásálmainkat
Europethrob hírek ', Belföldi hírek

„A GKI nem foglal állást politikai kérdésben, azonban az tény, hogy a lakossági bizalmi index 2022 végétől 2024 közepéig folyamatosan romló tendenciát mutatott. Ugyanakkor ebben a helyzetben a 3 százalékos kamatozású Otthon Start program szerepe gazdasági és bizalmi szempontból is értékelhető” – mondta az Indexnek Hannya Nimer, a GKI igazgatósági elnöke egy szűk körű háttérbeszélgetésen. A GKI 2016–2024 közötti budapesti lakáspiaci elemzése szerint a dinamikus lakásár-emelkedés elsősorban piaci alapú folyamatok eredménye volt, nem pedig kizárólag kormányzati beavatkozásoké.
Az elmúlt évtizedben Magyarországon nőttek leggyorsabban a lakásárak az Európai Unióban. A GKI Gazdaságkutató adatai szerint 10 év alatt több mint 237 százalékos volt az emelkedés, miközben az uniós átlag csak 58 százalék körül alakult. A drágulás különösen az utóbbi két évben gyorsult fel, aminek következtében a fiataloknak és az alacsonyabb jövedelmű családoknak egyre elérhetetlenebbé vált a saját lakás.

Magyarországon ugyanis gyakorlatilag nincs állami támogatású bérlakásrendszer, így sokan kénytelenek a jóval drágább, piaci albérleteket választani.

A kormány az elmúlt években több programot is indított a lakáspiac élénkítésére – például a csok, a falusi csok, a babaváró hitel vagy legutóbb a csok plusz –, ezek azonban inkább felfelé hajtották az árakat.

Felvetődik a kérdés: valóban szükséges-e az állami beavatkozás, és pontosan mi okozta ezt a kiugró áremelkedést? Erről szólt a hétfői háttérbeszélgetésünk Hannya Nimerrel, a GKI igazgatósági elnökével.

A piaci folyamatok miatt drágultak az ingatlanok
A GKI egyik korábbi elemzése azt vizsgálta, hogy 2016 és 2024 között mi befolyásolta leginkább a használt lakások árait Budapesten. Eszerint az építőipari termelői árak alakulása, a 10 éves állampapír hozamai és a nettó bérek emelkedése váltotta ki leginkább az áremelkedést. Ezzel szemben például a lakáshitelek kamatszintje vagy a tranzakciók – vagyis az adásvételek – száma kevésbé játszott jelentős szerepet az árakban.

Érdekesség, hogy az új építésű és a használt lakások négyzetméterára szinte teljesen együtt mozog: a két mutató közötti korreláció 0,97, ami nagyon erős összefüggést jelez. Ez azt jelenti, hogy amikor az új lakások drágulnak – például az építőanyagok és a kivitelezés költségeinek növekedése miatt –, az szinte automatikusan magával húzza a használt lakások árait is.

A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2016–2024 közötti budapesti lakáspiaci elemzése szerint a dinamikus lakásár-emelkedés elsősorban piaci alapú folyamatok eredménye volt, nem pedig kizárólag kormányzati beavatkozásoké. Négy fő tényező magyarázza ezt a trendet:

Építőipari költségek növekedése: Az építőipari termelői árindex jelentős emelkedése az új lakások árát hajtotta fel, amelynek árváltozása szoros korrelációt mutat a használt lakások áraival is (korrelációs együttható: 0,97). Ez a költségoldali nyomás független volt az állami támogatásoktól, tehát már azok nélkül is drágulást eredményezett.
Nettó keresetek jelentős növekedése: A 2016 és 2024 közötti időszakban a nettó keresetek nominálisan több mint kétszeresükre emelkedtek, ami hozzávetőlegesen 110–130 százalékos növekedést jelent. Ez a jelentős bővülés a háztartások vásárlóerejét is növelte, különösen a magasabb jövedelmi decilisekben. Azonban fontos hangsúlyozni, 2022–2023-ban a magas infláció miatt reálértéken a bérek stagnáltak vagy csökkentek, így a kereslet elsősorban a 2016–2021 közötti időszakban volt jelentős. A többletjövedelem egy része az ingatlanpiacon csapódott le, részben lakhatási, részben befektetési célú kereslet formájában.
Állampapírhozamok és befektetői döntések: A 2010-es évek második felében tapasztalható alacsony állampapírhozam-környezet alternatív befektetési lehetőségként vonzóvá tette a lakásvásárlást, különösen a bérleti hozamokat kereső befektetők számára. A tőke elfordulása az állampapíroktól és az ingatlanpiac felé érdemben növelte a keresletet.
Kormányzati támogatások: Ezek szerepe a keresletfokozás, de e három fundamentális tényező hatására a lakásárak már a támogatási programok előtt is meredeken emelkedtek. A 2015 után bevezetett csok, babaváró hitel, majd a 2024 végén meghirdetett Otthon Start program további keresleti impulzust adott ugyan, de nem ezek indították el a drágulási trendet.
Hannya Nimer a háttérbeszélgetésen most azt hangsúlyozta, fontos megjegyezni, hogy a jelenlegi támogatási konstrukciók (például a 3 százalékos kamatú Otthon Start hitel) már a spekulatív várakozásokat is erősítik, és mivel a lakásépítési kínálat továbbra is szűkös, további árfelhajtó hatás várható. A GKI előrejelzése szerint 2025 végéig akár 15-20 százalékos áremelkedés is bekövetkezhet. Ezt támasztja alá a Magyar Nemzeti Bank 2025. júliusi lakáspiaci elemzése is, amely szerint már az Otthon Start program bevezetése előtt is extrém árnövekedés történt.

Forrás, szerző: index.hu